Налоговый вычет по ипотеке в 2026 году: сколько вернуть и как оформить

Купили квартиру или построили дом в ипотеку — и можете вернуть до 650 000 ₽ из бюджета. Это не миф и не «лайфхак» — это стандартный имущественный вычет, на который имеет право каждый плательщик НДФЛ. А если оба супруга работают — до 1 300 000 ₽ на семью. Разбираем: сколько именно вам положено, как оформить и какие ошибки стоят реальных денег.

Два вычета — имущественный и по процентам

При покупке жилья в ипотеку вы получаете два независимых вычета:

1. Имущественный вычет за покупку

• Лимит: 2 000 000 ₽ (стоимость жилья, учитываемая для вычета)
• Возврат: 13% × 2 000 000 = до 260 000 ₽
• Можно использовать на несколько объектов (если лимит не исчерпан)

2. Вычет по ипотечным процентам

• Лимит: 3 000 000 ₽ (сумма фактически уплаченных процентов)
• Возврат: 13% × 3 000 000 = до 390 000 ₽
• Применяется только к одному объекту (перенести на другой нельзя)

Итого максимум: 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽ на одного человека.

Важно: вычет — это возврат НДФЛ, который вы уже заплатили. Если ваш НДФЛ за год составил 100 000 ₽ — вернут 100 000 ₽, остаток перенесётся на следующие годы. «Вернуть 650 000 ₽ сразу» можно только при зарплате от ~420 000 ₽/мес.

Расчёт: сколько вернуть именно вам

Зарплата (до НДФЛ)	НДФЛ за год	Возврат за год	Лет на полный вычет 650k
40 000 ₽/мес	62 400 ₽	62 400 ₽	~10 лет
70 000 ₽/мес	109 200 ₽	109 200 ₽	~6 лет
100 000 ₽/мес	156 000 ₽	156 000 ₽	~4 года
150 000 ₽/мес	234 000 ₽	234 000 ₽	~3 года

Если оба супруга работают, каждый может подать на свой вычет — итого до 1 300 000 ₽ на семью. Пропорции распределяются по заявлению: можно 50/50, можно 100/0 — как выгоднее.

Кто имеет право на вычет

• Налоговый резидент РФ (проживает в России более 183 дней в году)
• Платит НДФЛ 13% (официально работает, получает доход по трудовому договору или ГПХ)
• Ранее не исчерпал лимит вычета (260 000 ₽ за покупку можно разбить на несколько объектов; 390 000 ₽ за проценты — только один объект)
• Жильё куплено не у взаимозависимого лица (не у близкого родственника)

Кто НЕ может получить вычет:

• Самозанятые на НПД — они платят 4–6%, а не НДФЛ 13%
• ИП на УСН/патенте — нет НДФЛ
• Неработающие пенсионеры (но могут вернуть за 3 года до выхода на пенсию)
• Те, кто купил жильё полностью за счёт маткапитала/субсидий (с суммы субсидии вычет не дают)

Важно для клиентов с «серой» зарплатой: вычет рассчитывается только с официальной части дохода. Если «белая» зарплата 20 000 ₽, а реальная 80 000 ₽ — вернуть НДФЛ можно только с 20 000 ₽. Ещё одна причина задуматься об официальном оформлении дохода.

Пошаговое руководство: как оформить вычет

Шаг 1. Дождитесь основания для вычета

Для новостройки — акт приёма-передачи квартиры. Для вторички — регистрация права собственности (выписка ЕГРН). Для строительства дома — регистрация права собственности на дом. До этого момента подать на вычет нельзя.

Шаг 2. Соберите документы

Базовый пакет:

• Декларация 3-НДФЛ (заполняется в личном кабинете ФНС или через программу)
• Справка 2-НДФЛ от работодателя (или данные автоматически подтянутся в ЛК ФНС)
• Договор купли-продажи / ДДУ / договор подряда
• Документы об оплате (платёжные поручения, расписки)
• Выписка ЕГРН / акт приёма-передачи
• Кредитный договор (для вычета по процентам)
• Справка банка об уплаченных процентах (для вычета по процентам)

Шаг 3. Подайте декларацию

Два способа:

• Через декларацию 3-НДФЛ (подаётся за прошедший год). Срок рассмотрения — до 3 месяцев камеральная проверка + 1 месяц на перечисление.
• Через работодателя (упрощённый вычет — с зарплаты перестают удерживать НДФЛ). Получаете уведомление из ФНС, передаёте работодателю. Деньги получаете быстрее — каждый месяц с зарплатой.

Шаг 4. Получите деньги

При подаче через ФНС — деньги приходят на указанный счёт. При упрощённом вычете — увеличивается ежемесячная зарплата (не удерживают НДФЛ).

Шаг 5. Повторяйте ежегодно

Вычет за покупку подаёте один раз (или пока не исчерпаете лимит). Вычет по процентам — каждый год, пока платите ипотеку (и пока не выберете лимит 3 млн ₽). Каждый год подаёте новую 3-НДФЛ с приложением справки банка о процентах за прошедший год.

Частые ошибки при оформлении вычета

• Не оформляют вычет по процентам. Многие знают про вычет за покупку (260 000 ₽), но забывают про вычет по процентам (ещё 390 000 ₽). Это отдельный вычет — подаётся дополнительно.
• Оба супруга не подают. Каждый имеет право на свой вычет. Если оба работают — подавайте оба. Итого до 1 300 000 ₽.
• Включают маткапитал в сумму вычета. Вычет не считается за вычетом субсидий. Если квартира стоит 3 млн и 600 тыс. — маткапитал, вычет рассчитывается от 2,4 млн (но не более лимита 2 млн).
• Не подают за прошлые годы. Можно подать за 3 предыдущих года. Если купили квартиру в 2023 году и не подавали — в 2026 можете подать за 2023, 2024 и 2025 одновременно.
• Теряют вычет при рефинансировании. Если в новом кредитном договоре нет ссылки на рефинансирование — право на вычет по процентам теряется. Проверьте формулировку до подписания. Подробнее — «Рефинансирование ипотеки».

Вычет при семейной и льготной ипотеке

Частый вопрос: «Если ставка субсидированная — положен ли вычет?» Да, полностью. Льготная ставка не влияет на право вычета. Вы получаете и вычет за покупку, и вычет по фактически уплаченным процентам — даже если они по ставке 6%.

При семейной ипотеке под 6% вычет по процентам будет меньше по сумме (потому что процентов платите меньше), но право на него сохраняется полностью. Подробнее о семейной программе — «Семейная ипотека 2026».

Частые вопросы

Сколько денег можно вернуть по вычету?

До 650 000 ₽ на одного (260 000 за покупку + 390 000 за проценты). На семью — до 1 300 000 ₽.

Можно ли получить вычет при семейной ипотеке под 6%?

Да, льготная ставка не влияет на право вычета.

Когда можно подать на вычет?

На покупку — после акта приёма-передачи или выписки ЕГРН. На проценты — с года начала выплат. Можно подать за 3 предыдущих года.

Могут ли оба супруга получить вычет?

Да, каждый до 650 000 ₽ — итого до 1 300 000 ₽ на семью.

Сохраняется ли вычет при рефинансировании?

Да, если в новом договоре есть ссылка на рефинансирование первоначального кредита.

Можно ли получить вычет без официального дохода?

Вычет — это возврат НДФЛ. Без уплаты НДФЛ — возвращать нечего. Но право сохраняется: начнёте платить НДФЛ — подайте декларацию за прошлые годы.

Итог

Налоговый вычет — это реальные деньги: до 650 000 ₽ на человека, до 1 300 000 ₽ на семью. Оформить несложно, но важно не упустить нюансы: подать оба вычета, учесть маткапитал, проверить формулировки при рефинансировании. Если у вас ипотека — вычет положен почти наверняка. Не оставляйте деньги в бюджете.

Оставьте заявку — поможем рассчитать ваш вычет и подскажем оптимальную стратегию возврата. Работаем онлайн по всей России.

Читайте также:

• Семейная ипотека 2026: условия и ставка 6%
• Рефинансирование ипотеки: когда выгодно
• Досрочное погашение ипотеки: срок или платёж